Bir mülkü kendiniz oturmak için değil de kiraya vermek amacıyla satın almayı planlıyorsanız, standart bir mortgage yeterli olmayacaktır. Bunun yerine, gayrimenkul yatırımcıları için özel olarak tasarlanmış bir buy-to-let mortgage’a ihtiyacınız var.
Bu rehberde şunları açıklıyoruz:
- Buy-to-let mortgage nedir?
- Nasıl çalışır?
- Mortgage türleri
- Uygunluk kriterleri
- Gerekli depozito ve kredi limitleri
- Faiz oranları
- Sık sorulan sorular
Buy-to-Let Mortgage Nedir?
Buy-to-let mortgage, konut amaçlı bir mülkü kiraya vermek üzere satın alanlar için kullanılan bir kredi türüdür. Aşağıdaki durumlarda başvurabilirsiniz:
- Yatırım amaçlı yeni bir mülk satın alıyorsanız
- Sahip olduğunuz bir mülkü kiraya vermeyi planlıyorsanız
- Tatil evi olarak kullanılacak bir mülkü kiraya vermek istiyorsanız
- Miras yoluyla bir mülk aldıysanız ve “kazara ev sahibi” olduysanız
Buy-to-Let Mortgage Nasıl Çalışır?
Buy-to-let mortgage, standart konut kredilerine benzer şekilde çalışır ancak bazı önemli farklar vardır:
- Genellikle yalnızca faiz ödemeli olarak verilir—aylık ödemeler sadece faizi kapsar
- Vade sonunda anapara tamamen geri ödenmelidir
- Genellikle daha yüksek bir depozito gerekir, genelde %25 ve üzeri
- Gelir ve kira getirisi şartları daha katıdır
Yalnızca faiz ödemeli yapı, aylık ödemeleri düşürür; ancak anaparayı ödeyebilmek için net bir stratejiye ihtiyaç duyarsınız (örneğin mülkü satmak ya da birikim kullanmak).
Mortgage Türleri
- Yalnızca Faizli: Düşük aylık ödeme; vade sonunda anapara ödenir
- Anapara + Faizli: Aylık ödemeler hem anapara hem faizi kapsar
- Sabit Faizli: Belirli bir süre boyunca faiz oranı sabit kalır
- Standart Değişken Faizli (SVR): Faiz oranı banka tarafından belirlenir ve değişebilir
- Endekse Bağlı (Tracker): Bank of England’ın faiz oranını takip eder; ödemeler değişebilir
Kimler Başvurabilir?
Kredi sağlayıcılarının şartları değişiklik gösterebilir ancak genellikle şunları içerir:
- Yaş: Genellikle 21-75 arası (bazıları 18 yaş ve üzerini kabul eder)
- Ev sahipliği kanıtı
- Güçlü kredi skoru
- Yıllık minimum gelir: genellikle £25,000–£30,000
- Kira geliri, aylık mortgage faiz ödemesinin %125–145’i kadar olmalıdır
Depozito Gereksinimleri
Buy-to-let mortgage’larda genellikle en az %25 depozito gerekir. %40 ve üzeri depozito sağlayanlar daha avantajlı faiz oranlarından yararlanabilir.
Geri Ödeme ve Borçlanma Sınırları
Lenders bu kredileri daha riskli gördüklerinden daha katı değerlendirme yaparlar:
- Kira geliri üzerinden faiz karşılama oranı (ICR) değerlendirmesi yapılır
- Kira geliri, aylık mortgage ödemesinin %125–145’ini karşılamalıdır
- Faiz artışı durumları için stres testleri uygulanır
- Kredi geçmişi ve yıllık gelir dikkate alınır
Faiz Oranları
Buy-to-let mortgage faiz oranları genellikle konut kredilerine kıyasla daha yüksektir. Sebepleri şunlardır:
- Lenders için daha yüksek risk
- Kiracı bulunamaması veya kira ödemelerinin gecikmesi ihtimali
Faiz oranlarını etkileyen faktörler:
- Kredi geçmişi
- Depozito oranı
- Kredi vadesi
- Mülkün konumu ve kira getirisi
Bazı mortgage’lar yüksek düzenleme ücreti içerir, bu nedenle yalnızca faiz oranına değil toplam maliyete bakmak önemlidir.
Diğer Masraflar
Aşağıdaki masrafları da göz önünde bulundurun:
- Kiralama ajansı ücretleri
- Ekspertiz ve avukat masrafları
- Tapu ve Land Registry ücretleri
- Damga vergisi (stamp duty)
- Ev sahibi sigortası
- Bakım ve onarım giderleri
Sık Sorulan Sorular
Buy-to-Let Mortgage Konut Kredisine Göre Daha Ucuz mu?
Genellikle hayır. Faiz oranları ve masraflar daha yüksektir. Ancak yalnızca faizli yapı, aylık ödemeleri düşürür—yine de vade sonunda anapara ödenmelidir.
Buy-to-Let Mülkte Oturabilir miyim?
Genel olarak hayır. Buy-to-let mortgage’lar yatırım amaçlıdır. Kredi sağlayıcının izni olmadan bu kurala aykırı hareket etmek ciddi sonuçlar doğurabilir. Bazı durumlarda geçici olarak oturmak için izin alınabilir.
Kiracılı Olarak Mülk Satabilir miyim?
Evet. Kiracıyla birlikte mülk satmak mümkündür ve bazı yatırımcılar için cazip olabilir. Kiracılarla mevcut kira sözleşmesi bitene kadar aynı şartlarla devam etmelidir.
