2026’nın ilk yarısı Dubai için kolay bir dönem değildi. Bölgesel gerginlikler, bekleyen alıcılar, temkinli yatırımcılar derken piyasanın nasıl tepki vereceği merak konusuydu. Haus & Haus’un yayımladığı H1 2026 raporu bu sorunun cevabını veriyor ve tablo, beklenenden çok daha güçlü.
Raporun en çarpıcı tespiti şu: Haziran ayıyla birlikte piyasa aylardır görülmeyen bir hareketliliğe kavuştu ve bu, buzdağının yalnızca görünen kısmı. Arka planda doğru zamanı bekleyen geniş bir alıcı, yatırımcı ve kiracı kitlesi var.
Yatırımcı Güveni Off-Plan Rakamlarında Okunuyor
Piyasanın geleceğine duyulan güveni ölçmenin en sağlıklı yolu, henüz proje aşamasındaki konutlara yönelen talebe bakmak. Çünkü off-plan alım, bugüne değil yarına yapılan bir yatırımdır. İşte bu segment, genel piyasa yavaşlarken bile büyümeyi sürdürdü:
| Segment | İşlem Adedi | Yıllık Değişim | Ortalama Birim Fiyat (AED/ft²) | Yıllık Değişim |
| Genel Piyasa | 79.280 | -%13,8 | 1.897 | +%6,5 |
| İkinci El | 22.607 | -%39,4 | 1.681 | +%8,9 |
| Off-Plan | 56.673 | +%3,7 | 1.981 | +%2,1 |
Not: Dubai piyasasında birim fiyatlar square foot (ft²) bazında açıklanır; 1 metrekare yaklaşık 10,76 square foot’a karşılık gelir.
Dikkat edilmesi gereken nokta şu: işlem adedi düşerken birim fiyatlar yükseldi. Ortalama fiyat bir yılda 1.782 AED’den 1.897 AED’ye çıktı. Yani satılan mülk sayısı azalsa da satılanlar daha yeni ve daha değerli projelerden oluştu. Raporun altını çizdiği bir başka husus da önemli: talep fiyatının altında satış yapan az sayıdaki satıcı bile çoğunlukla kârla çıktı. Kimsenin zararına satmak zorunda kalmadığı bir piyasadan söz ediyoruz. Bu yönüyle bugünün tablosu, bazı manşetlerin ima ettiğinin aksine, geçmiş kriz dönemleriyle hiçbir benzerlik taşımıyor.
Alıcı profili de olgun bir piyasaya işaret ediyor: işlemlerin yüzde 67’si mortgage ile gerçekleşti. Bu oran, piyasaya spekülatif amaçla giren nakde değil, uzun vadeli ve finansmana dayalı gerçek talebe işaret ediyor.
Kiralamada Son On Yılın Rekoru
Satış tarafı toparlanırken kiralama zaten hız kazanmıştı. 2026, henüz yarısı geride kalmışken, son on yılın en yüksek yeni kira sözleşmesi sayısına ulaştı. DXB Interact verilerine göre yılın ilk altı ayında 177 binden fazla yeni sözleşme imzalandı; Ocak ve Haziran ayları 18’er bin sözleşmeyle başı çekti.
| Konut Tipi | Sözleşme Adedi | Yıllık Değişim | Ortalama Kira (AED) | Yıllık Değişim |
| Genel | 272.522 | -%4,8 | 87.496 | +%5,3 |
| Daire | 247.425 | -%4,8 | 72.912 | +%4,8 |
| Villa | 14.618 | +%1,2 | 277.490 | +%6,6 |
| Townhouse (sıra ev) | 10.479 | -%11,4 | 166.796 | +%1,9 |
Villa segmenti burada ayrışıyor: hem sözleşme adedi hem de kira bedeli artan tek kategori. Aile odaklı, uzun vadeli yerleşim talebinin gücünü koruduğunun işareti bu. Kira getirisi odaklı yatırımcılar için tablo net: her segmentte kiralar yükseliyor.
Haziran’ın son haftasında kayıtlı kiracı başvuruları yılın önceki zirvesini tamamen geride bıraktı. Aylarca kenarda bekleyen insanlar, toparlanmanın ilk sinyaliyle birlikte hızla harekete geçip Dubai’ye yeniden bağlandı.
Lüks Segment: Kısa Bir Nefes, Ardından Yeni Rekorlar
Yıl, iki dev işlemle açıldı: Jumeirah Bay Island’da 340 milyon AED ve La Mer Jumeirah Asora Bay’de 350 milyon AED. Bu iki satış, yılın ilk yarısının en büyük on işlemi arasına girdi. Nisan ayında lüks segmentte kısa bir duraklama yaşandı; ancak Haziran’a gelindiğinde Dubai yeniden rekor kırıyordu.
İkinci çeyrekte yalnızca Haus & Haus ekibi, 18 milyon AED üzeri altı işlemi toplam 153,9 milyon AED bedelle kapattı. İşlem adedinde The Oasis (575 işlem) ve Dubai Hills Estate (251 işlem) öne çıkarken, Jumeirah Bay Island ve Naia Island’da işlem başına ortalama bedeller dokuz haneli rakamlara ulaşıyor. Lüks segmentin mesajı açık: Dubai’nin üst segmentine olan iştah hiç azalmadı, aksine daha güçlü geri döndü.
Ticari Tarafta Seçici Büyüme
Ofis kiralamalarında işlem hacmi yüzde 4,1 arttı. Uygun birim bulmanın zorlaşması, kiracıları daha uzun vadeli sözleşmelere yönlendiriyor; önümüzdeki yıllarda devreye girecek yeni ofis projeleri bu talebi karşılayacak. Perakendede ise birim kiralar yüzde 6,3 yükseldi. Daha az ama daha değerli işlem, kaliteli perakende alanının giderek daha kıymetli hale geldiğini gösteriyor.
Peki Bu Tablo Yatırımcıya Ne Söylüyor?
Dubai, zorlu bir dönemden güçlenerek çıkmayı başardı. Fiyatların yükseldiği, kiraların rekor kırdığı, lüks segmentin ivme kazandığı ve alıcı kayıtlarının yılın zirvesini aştığı bir piyasa var karşımızda. Beklenen türbülans, dönüm noktası olmak bir yana, yolda küçük bir tümsek olarak kaldı.
Doğru projeyi doğru zamanda değerlendirmek isteyen yatırımcılar için Dubai, 2026’nın ikinci yarısına güçlü bir zeminle giriyor. Dubai’deki güncel proje seçeneklerimizi görüşmek için yorum bırakın, ekibimiz sizinle iletişime geçsin.
Kaynaklar: Haus & Haus H1 2026 Dubai Real Estate Market Report; DXB Interact ve Dubai Land Department (DLD) verileri.