İngiltere emlak piyasasında kartlar yeniden dağıtılıyor. Tarih boyunca güvenli liman olarak görülen Londra ve çevresi, Ekim 2025 Bütçesi öncesinde sessiz bir bekleyişe geçti. İngiliz alıcılar “Bütçeden ne çıkacak?” endişesiyle beklemeye geçerken, bu belirsizlik döviz bazlı getiri arayan uluslararası yatırımcılar için nadir görülen bir pencere açtı.
Savills’in son yayınladığı “When the going gets tough” (İşler Zorlaştığında) başlıklı piyasa raporunu sizin için inceledik. Rakamlar net bir mesaj veriyor: Piyasa şu an “Alıcı”nın tarafında.
Londra Neden İndirimde?
Rapora göre, Londra’nın en prestijli bölgelerini kapsayan “Prime Central London” piyasasında fiyatlar son 3 ayda %1.8, son bir yılda ise toplam %2 oranında geriledi. Bu düşüş, 2016 yılından (Brexit dönemi) bu yana görülen en keskin çeyrek dönem düşüşü.
Peki neden?
Vergi Belirsizliği: İngiltere’de yeni hükümetin “Sermaye Kazanç Vergisi” (Capital Gains Tax) ve “Non-dom” (İngiltere’de yaşamayan vergi mükellefleri) statüsü üzerinde yapacağı olası değişiklikler, yerel zenginleri ürküttü.
Bekle-Gör Politikası: İngiliz yatırımcı, Kasım bütçesini görmeden hareket etmek istemiyor.
Bu durum, nakit gücü olan veya finansmana erişimi kolay Türk yatırımcısı için Londra’nın kalbinde “pazarlık payı yüksek” mülkler bulmak anlamına geliyor.
(Grafik Alanı) Buraya yukarıdaki “Fiyat Performans Tablosu” (1. Grafik) kodunu ekleyin.
İngiltere Lüks Konut Piyasası Performansı
(Ekim 2025 Verileri)
| Bölge | Çeyrek Değişim (Son 3 Ay) | Yıllık Değişim |
|---|---|---|
| Merkezi Londra (Prime Central) | ▼ -1.8% | ▼ -2.0% |
| Dış Londra (Outer Prime) | ▼ -0.7% | ▼ -0.8% |
| Diğer İngiltere Bölgeleri | ▼ -1.3% | ▼ -3.6% |
Kaynak: Savills Research
İhtiyaç mı, Keyif mi? Kimler Hala Alıyor?
Rapordaki en çarpıcı veri, piyasanın tamamen durmamış olması. Eylül ayında 1 milyon Sterlin üzeri konut satışları, geçen yıla göre sadece %2 azaldı. Yani piyasa çökmedi, sadece “seçici” hale geldi.
İhtiyaç Odaklı Alıcılar (Needs-based): Okul, iş veya aile değişikliği nedeniyle taşınmak zorunda olanlar hala alım yapıyor. Özellikle Güney Batı ve Batı Londra’da fiyatlar bu sayede daha dirençli duruyor.
Yatırımcılar (Discretionary): İkinci evini alacaklar veya “keyfi” yatırımcılar beklemede. İşte fırsat tam burada: Rekabet azaldı. Eskiden bir ev için 5 kişi teklif verirken, şimdi masada tek başınıza olabilirsiniz.
Bölgesel Fırsatlar: Londra Dışı Neden Kazandırıyor?
Eğer Londra’nın merkezindeki yüksek fiyatlar bütçenizi aşıyorsa, İngiltere’nin diğer bölgeleri (Midlands, Kuzey İngiltere, İskoçya) daha güvenli bir liman olabilir. Rapor, bölgesel pazarların olası vergi değişikliklerinden daha az etkileneceğini, çünkü buradaki mülk değerlerinin daha düşük olduğunu vurguluyor.
Daha da önemlisi, 10 yıllık perspektife baktığımızda, Londra dışı bölgeler %9.1 değer kazanırken, Londra %8.1 geride kalmış durumda. Bu veri, Londra’nın henüz “doygunluk” noktasına gelmediğini ve tekrar yükselişe geçmeden önceki dip noktalarında olabileceğini işaret ediyor.
Son 10 Yıllık Değer Değişimi
(Londra vs. İngiltere Geneli)
İstikrarlı uzun vade artışı.
Zirveden uzak, alım fırsatı bölgesinde.
Türk Yatırımcı İçin Eylem Planı
Savills raporu, bütçe belirsizliği ortadan kalktığında piyasanın “ertelenmiş bir toparlanma” (delayed recovery) sürecine gireceğini öngörüyor. Yani sis perdesi kalktığında fiyatlar tekrar yukarı yönlü hareket edebilir.
Bizim önerimiz:
Cesur Olun: Herkes satarken veya beklerken alan kazanır. Şu an Londra’da satıcılar ciddi tekliflere açık.
Uzun Vadeli Düşünün: Londra gayrimenkulü “al-sat”tan ziyade, “al-tut” (buy and hold) stratejisiyle döviz bazında servet koruma aracıdır.
Vergi Danışmanlığı Alın: İngiltere’deki olası vergi değişikliklerine karşı yapınızı doğru kurmak için uzmanlarımızla görüşün.
Türk Yatırımcı İçin Eylem Planı
Savills raporu, bütçe belirsizliği ortadan kalktığında piyasanın “ertelenmiş bir toparlanma” (delayed recovery) sürecine gireceğini öngörüyor. Yani sis perdesi kalktığında fiyatlar tekrar yukarı yönlü hareket edebilir.
Bizim önerimiz:
Cesur Olun: Herkes satarken veya beklerken alan kazanır. Şu an Londra’da satıcılar ciddi tekliflere açık.
Uzun Vadeli Düşünün: Londra gayrimenkulü “al-sat”tan ziyade, “al-tut” (buy and hold) stratejisiyle döviz bazında servet koruma aracıdır.
Vergi Danışmanlığı Alın: İngiltere’deki olası vergi değişikliklerine karşı yapınızı doğru kurmak için uzmanlarımızla görüşün.
Masada Kimler Var? Yatırımcı İçin “Motive Satıcı” Analizi
Savills’in araştırmasındaki “Commitment to Move” (Taşınma Kararlılığı) verileri, Türk yatırımcılar için stratejik bir ipucu veriyor. Piyasa şu anda ikiye bölünmüş durumda: Mecburlar ve Bekleyenler.
Grafiği incelediğimizde şunu görüyoruz:
-Satmak Zorunda Olanlar (Yeşil Bölge): Boşanma, vefat (veraset) veya finansal borçlar nedeniyle mülkünü elden çıkarmak zorunda olanlar piyasada hala çok aktif. Bu grup, “Bütçeyi bekleyeyim” lüksüne sahip değil. İşte gerçek pazarlık fırsatı burada yatıyor. Hızlı nakit çıkışı yapabilen bir alıcı, bu satıcılardan piyasa değerinin altında mülk alabilir.
-Beklemeye Geçenler (Kırmızı Bölge): Evini büyütmek isteyenler (upsizers) veya keyfi yatırımcılar piyasadan çekilmiş durumda. Bu da demektir ki, iyi bir mülk için eskisi kadar çok rakibiniz yok.
Alıcı/Satıcı İşlem Motivasyonu
(Neden Satıyorlar/Alıyorlar?)
* Yeşil: İşlem hacmi artıyor (Mecburiyet) | Kırmızı: İşlem hacmi düşüyor (Bekleme)
