İki Güç Arasında Sıkışan Bir Piyasa
Bu hafta İngiltere emlak piyasası, birbiriyle çelişen iki güçlü kuvvet arasında sıkışmış durumda: Bir yanda, 2026’nın daha güvenli bir başlangıç yaptığına işaret eden alıcı aktivitesi ve artan arz; diğer yanda ise özellikle İran’ı içeren çatışmanın tırmanmasıyla birlikte küresel jeopolitik tablonun hızla kötüleşmesi. Bu gelişme mortgage faizlerini yukarı çekiyor ve alıcıların sabırsızlıkla beklediği faiz indirimlerini bir kez daha erteliyor.
Bu haftaki okumamız, piyasanın çöküşe değil; bir uyum sürecine girdiği yönünde. Ancak bu süreç, yılın başında pek çoğunun öngördüğünden çok daha seçici, çok daha temkinli ve dış şoklara karşı çok daha hassas bir görünüm alıyor.
Merkez Bankası Faizi Sabit Tuttu, Mortgage Piyasası Hemen Tepki Verdi
Bu haftanın İngiltere emlak piyasası açısından en kritik gelişmesi, İngiltere Merkez Bankası Para Politikası Kurulu’nun 19 Mart tarihli oybirliğiyle aldığı karardı: Faiz oranı %3,75’te sabit bırakıldı.
Birkaç hafta önce faiz indirimi neredeyse kesin görünüyordu. Bu konsensüs artık geçerliliğini yitirdi. Para Politikası Kurulu, Orta Doğu’daki gelişmelerin ve bunların küresel enerji arzı ile fiyatları üzerindeki olası etkisinin belirleyici bir etken olduğunu açıkça ifade etti. İran ve Katar altyapısına yönelik saldırıların ardından petrol ve doğalgaz fiyatları sert yükselirken, Ocak ayı TÜFE’si yıllık bazda %3,2 ile Merkez Bankası’nın %2 hedefinin oldukça üzerinde kalmaya devam etti. Bu tablo karşısında politika yapıcılar ihtiyatlı tutumunu korudu.
Mortgage piyasasının tepkisi gecikmedi. Son iki haftada borç verenler yüzlerce mortgage ürününü piyasadan çekti ya da yeniden fiyatladı. Sabit faizli mortgage fiyatlandırmasının temelini oluşturan beş yıllık swap oranları sert bir yükseliş kaydetti; ortalama iki yıllık sabit faiz oranı yaklaşık %4,82’den %5,20’nin üzerine çıktı. Mart 2026 itibarıyla piyasadaki en iyi beş yıllık sabit oran ise yaklaşık %4,10 seviyesinde bulunuyor. Kısa süre önce oranların %3’lere gerileyebileceğinden söz ediliyordu; o tartışma şimdilik askıya alındı.
SPF Private Clients’tan Mark Harris’in bu haftaki değerlendirmesi piyasanın genel ruh halini özetler nitelikte: Mevcut belirsizlik ortamında bu ay faiz indirimi beklentisi gerçekçi olmaktan uzak. Bir sonraki Para Politikası Kurulu toplantısı 30 Nisan 2026 için takvime alındı; piyasalar bu tarihi yakından takip edecek.
Yatırımcılar ve alıcılar için mesaj açık: Mortgage erişilebilirliği önceden öngörülen hızda iyileşmeyecek. Bu ortamda planlama, sabır ve uygun oranlarda kilitleme stratejisi her zamankinden daha önemli hale geldi.
Arz Artıyor, Ama Talep Zayıfladı
Faiz tablosunu bir kenara bırakırsak, 2026’nın ilk aylarına ait piyasa verileri ilginç bir tablo ortaya koyuyor: Artan arzın daha seçici bir taleple karşılaştığı görülüyor.
15 Mart 2026 haftasına ait son piyasa istatistiklerine göre:
Yıl başından bu yana 362.000 yeni mülk piyasaya sunuldu. Bu rakam 2017-19 pandemi öncesi ortalamasının %20, geçen yılın aynı döneminin ise %8,7 üzerinde.
Her gayrimenkul danışmanlığı şubesi, 2026 yılına ortalama 32 satılık mülkle başladı, sekiz yılın en yüksek başlangıç seviyesi.
Bununla birlikte yıl başından bu yana mutabık kalınan satışlar, 2025’in %3 gerisinde seyrediyor; ancak bu rakam 2024’ün %8,4 üzerinde ve pandemi öncesi normale kıyasla %14,1 önde.
RICS Şubat 2026 Konut Piyasası Araştırması da bu tabloyu teyit ediyor: Yeni alıcı talepleri net dengesinde -26’ya geriledi (Ocak’taki -15’ten), mutabık kalınan satışlar ise -12 net denge kaydetti. Ancak şunu da vurgulamak gerekiyor: 12 aylık satış görünümü +17 ile pozitif bölgede kalmaya devam ediyor. Alıcılar piyasada; ancak daha temkinli ilerliyor, daha sert pazarlık yapıyor ve karar almak için daha fazla zaman ayırıyorlar.
Rightmove’un Mart verileri de benzer bir tabloyu ortaya koyuyor: Mutabık kalınan satışlar, güçlü geçen yılın sadece %2 gerisinde ve 2024’ün %5 önünde. Piyasa işliyor, sadece acele etmiyor.
Konut Fiyatları: Mütevazı Artış, Reel Değer Kaybı Sürüyor
Nationwide, İngiltere genelinde konut fiyatlarının Şubat ayında %0,4 artış kaydettiğini ve yıllık bazda büyümenin Ocak’taki seviyeyle aynı kalan %1,0’de kaldığını bildiriyor. Ortalama konut fiyatı Nationwide verilerine göre yaklaşık 273.176 sterlin, HM Land Registry’nin Aralık 2025 endeksine göre ise 270.259 sterlin olarak ölçüldü.
Halifax ise ortalama konut fiyatını 301.151 sterlin olarak açıklıyor ve Şubat ayında aylık bazda %0,3 artış kaydedildiğini aktarıyor.
Savills, Mart 2026 güncellemesinde nominal büyümenin yalnızca %1,0 seviyesinde seyretmesiyle ulusal konut fiyatlarının “enflasyona göre düzeltilmiş bazda gerilemeye devam ettiğine” dikkat çekiyor. Piyasa keskin bir düşüşün içinde değil; ancak kenarda bekleyenler için alım gücü yavaşça eriyor.
Büyük araştırma firmalarının 2026 yılı için açıkladığı tahminler mütevazı bir iyimserlik barındırıyor: Savills ulusal bazda yaklaşık %2, Knight Frank ise yaklaşık %3 büyüme öngörüyor. Her iki rakam da ücret artışının altında kalıyor; bu da alıcılar için erişilebilirliğin kademeli olarak iyileştiğini, ancak beklenen hızda olmadığını gösteriyor.
Knight Frank: Siyasi Belirsizlik ve Birinci Sınıf Londra
Knight Frank’in birinci sınıf Londra (PCL) verileri ciddi bir tablo çiziyor. Şubat 2026 itibarıyla PCL fiyatları yıllık bazda %4,9 geriledi. Ocak’taki %5,0 düşüşle neredeyse aynı. Birinci sınıf dış Londra bölgelerinde ise yıllık gerileme Şubat’ta -0,5’e ulaştı; bu, 21 ayın en geniş negatif okuması.
Knight Frank Birleşik Krallık Konut Araştırmaları Başkanı Tom Bill, bu hafta piyasa aktivitesinin “Westminster’daki siyasi kargaşanın derinleşmesiyle birlikte daha da zayıflama ihtimalinin yüksek olduğuna” dikkat çekti. Birinci sınıf merkezi ve dış Londra’daki tapu tescil sayısı Ocak ayına kadarki 12 aylık dönemde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %11 geriledi. Arz ise talepten çok daha hızlı toparlanıyor: Ocak ayında yeni listelemeler beş yıllık ortalamanın %16 üzerinde seyrederken, yeni alıcı kayıtları %4 gerisinde kaldı.
Bu tablo, birinci sınıf segmentte alıcı lehine bir piyasa yaratıyor, daha fazla seçenek, daha güçlü müzakere imkânı ve artık fiyat konusunda gerçekçi davranan satıcılar. Sermayesi hazır alıcılar için bu pencere sonsuza dek açık kalmayabilir. Birinci sınıf Londra, faiz ve siyasi rüzgârlar geçtiğinde tarihsel olarak güçlü bir toparlanma sergiledi.
Savills: 2026’ya Güçlü Başlangıç, Ama Çekincelerle
Savills’in Mart 2026 konut piyasası güncellemesi ana akım piyasa için biraz daha umut verici bir tablo sunuyor. Şubat ayında mutabık kalınan satışlar, Eylül 2025’ten bu yana ilk kez bir önceki yılın üzerine çıktı; bu, güven ortamının orta vadede ihtiyaç odaklı piyasada yeniden tesis edildiğinin anlamlı bir göstergesi.
Savills ayrıca 2026-2030 dönemine ait sektörler arası toplam getiri tahminini yıllık %7,8’e yükseltiyor; 13 İngiltere mülk alt sektöründe getirilerin %8’in üzerinde gerçekleşmesi bekleniyor. Kira büyümesinin, süregelen arz kısıtları nedeniyle yüksek seyrini koruyacağını vurgulayan Savills, inşaat fizibilite sorunlarının devam ettiğini ve kaliteli varlık yetersizliğinin kira baskısını yukarıda tuttuğunu belirtiyor.
Konut piyasasına ilişkin görünüm dengeli: 2026’ya güçlü başlangıç cesaret verici olmakla birlikte, ekonomik tablo sınırlı kalmaya devam ediyor. Uzun süreli jeopolitik gerilimin, özellikle enerji fiyatlarındaki oynaklığın, mevcut baskıları artırma riski taşıdığına da dikkat çekiliyor. Yakın vadede işlemleri ihtiyaç odaklı alıcılar yürütecek; ulusal fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskı ise sınırlı kalacak.
Kuzey-Güney Uçurumu Derinleşiyor
2026’nın en belirgin yapısal temalarından biri bölgesel ayrışma olmayı sürdürüyor. Karşılanabilirlik baskısının en yoğun hissedildiği Londra ve Güney İngiltere’nin aksine, Midlands, Kuzey İngiltere, Galler ve İskoçya’daki düşük fiyatlı piyasalar güçlü performansını koruyor.
Savills ve Knight Frank, Londra ile daha geniş Güney İngiltere bölgesi için 2026 büyüme tahminini yalnızca %1-2 civarında tutuyor. Buna karşın güçlü istihdam büyümesi ve gelişen altyapısıyla Manchester, Leeds ve Birmingham gibi şehirlerin daha yüksek yatırımcı ve kiracı talebi çekeceği öngörülüyor.
Dikkat çeken bir diğer nokta ise dairelerin her bölgede müstakil konutların gerisinde kalmayı sürdürmesi. Nationwide verilerine göre daireler geçen yıl ortalama %0,9 değer kaybederken, yarı müstakil evler %2,4, müstakil evler %2,2 ve sıra evler %1,8 oranında değer kazandı.
Bu tablo, yakın vadede sermaye büyümesi arayan yatırımcılar için temel araç olarak merkezi Londra dairelerinden ziyade kuzey şehirlerinde iyi konumlu evlerin ön plana çıktığını bir kez daha ortaya koyuyor.
Kiralık Konut Piyasası: Kiracı Hakları Yasası Kapıda
Ev sahiplerinin dikkatine sunmak istediğimiz önemli bir gelişme daha var: Kiracı Hakları Yasası 1 Mayıs 2026’da yürürlüğe giriyor. Piyasa analistleri, bu tarihe kadar hem ev sahiplerinin hem de kiracıların uygulamayı beklediği “bekle ve gör” yaklaşımını benimseyeceğini; dolayısıyla kiralık konut piyasasında yaz başına kadar geçici bir duraksama yaşanabileceğini öngörüyor.
Uzun vadeli etkinin ise kiralık konut arzının daha da daralması yönünde olması bekleniyor; artan düzenleme yüküyle karşılaşan ev sahiplerinin portföylerini elden çıkarmasıyla arz-talep dengesi kiracılar aleyhine bozuluyor, bu da kira fiyatlarını yukarı taşıyor. Knight Frank, kısmen bu dinamiğin etkisiyle Londra’nın birinci sınıf kiralık konut pazarında kiraların 2026’da %4 artmasını bekliyor. Uzun vadeli bir bakış açısıyla portföyünü sürdüren yatırımcılar için bu tablo, yükselen kiralar, kısıtlı arz, iyi yönetilen kiralık mülkleri elinde tutmanın güçlü gerekçesini sunuyor.
Mart 2026’da İngiltere emlak piyasası bir alarm değil, bir uyum sürecine işaret ediyor. Arz, yıllardır görülmemiş bir sağlığa kavuştu. Alıcıların daha fazla seçeneği ve daha güçlü pazarlık gücü var. Analistler, fiyatların yılı başladığından daha yüksek bir noktada kapatacağında büyük ölçüde hemfikir. Uzun vadeli yapısal tablo ise kiralık konut talebi, arz yetersizliği, Londra’nın küresel konumu sağlamlığını koruyor.
Ne var ki kısa vadeli ortam giderek karmaşık bir hal alıyor. Merkez Bankası’nın faiz kararı, yükselen swap oranları ve jeopolitik belirsizlik, bu yılın büyümesinin bir sonraki aşamasını açacak olan erişilebilirlik iyileşmesini defalarca erteliyor. Mortgage faizlerinin düşmesini bekleyen alıcıların daha fazla sabretmesi gerekebilir.
Yurt dışından İngiltere piyasasına yönelik sermayeyle gelen yatırımcılarımız için şunu söylemek gerekir: Tam da bu tür koşullar çoğunlukla en ilginç giriş noktalarını sunar. Döngü dönmeden önce, fiyatların duraksadığı bir dönemde alım yapıyorsunuz. Sabırlı ve uzun vadeli sermayenin tarihsel olarak en iyi fırsatlarını bulduğu yer de tam olarak burasıdır.
